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  • 碧桂园暖冬
来源:本站原创  作者:admin  更新时间:2021-11-25  浏览次数:

  64.6亿元参投万达商管Pre-IPO、碧桂园服务百亿元收购富力……在房地产陷入信用危机,诸多房企暴雷之际,碧桂园的军团却在“大肆抢购”。

  依靠“高周转”,碧桂园攻城略地,迅速坐上“第一房企”的交椅;而效仿者们却纷纷陷入生死泥潭。碧桂园物业通过不断的收购扩张规模时,竞争对手们被远远甩在身后,俨然被市场定义成杨国强的猎物。

  碧桂园和恒大都曾经登顶“宇宙第一房企”。但不合理的负债结构,高居不下的融资成本,隐晦不明的表外负债以及“赌徒式”的多元化,最终恒大玩砸了这场“杠杆游戏”,陷入债务深渊。

  近12年来,碧桂园恪守净负债率低于70%的财务红线,让如今的碧桂园可以更加放松的应对压力。身背1.7万亿总负债,碧桂园却并没有被压垮。

  即便外界始终诟病其“高周转”模式,但较为稳健的财务水平,相对合理的多元化扩张,都让碧桂园免遭重蹈恒大的覆辙。在物业方面,碧桂园服务的竞争优势甚至比碧桂园在地产领域更加明显。

  在前所未有的地产寒冬期,碧桂园并没有收缩御寒;在物业进入跑马圈地的时代后,碧桂园服务甚至隐隐成了行业头牌。对于庞大的碧桂园集团来说,这个冬天实在是不太像冬天。

  在吴健斌所著的《我在碧桂园的1000天》中,杨国强就指出:“在做生意方面,财务要记住,在不违法的前提下,永远不要让公司受到任何约束,有的做就狠狠地做,没的做就耐心地等待。”

  对极为依赖资金的房地产企业来说,只要巧用财务杠杆,就能获得源源不断的动力。农民出身的杨国强深谙财务之道——在未达到财务红线时,就“狠狠地做”;在即将超过财务红线时,就“耐心等待”。

  碧桂园地产板块一直坚持控制净负债率在70%以下,并已经持续了12年,坊间传言这是当年吴建斌给杨国强建议的一条财务铁律。

  今年上半年,碧桂园地产板块净负债率进一步下降至49.7%,财务健康程度进一步提升。

  而另一方面,碧桂园对其“高周转”模式也在进行修正。按照此前的要求,摘牌当天出图,拿地后四个月开盘,五个月资金回笼,六个月资金回正,即“456”工作模式,但后来又提高到了“不可能完成”的“345”(拿到地设计就基本完成,3个月开盘,4个月资金回正,5个月资金再利用)。

  但由于对工程进度的过快要求,造成多起安全事故,碧桂园地产业务主动降速,提升管理水平和项目质量,并且只公布权益销售额,而不再提及水分过多的全口径销售额。

  今年前10月,碧桂园地产业务权益销售额4940.7亿元,同比微增1.33%;其中10月份销售158.3亿元,同比减少15%。在大环境向下的背景下也出现降速。

  从业绩来看,2021年上半年,碧桂园地产业务实现总收入2349.3亿元,同比增长27.02%,毛利润为462.8亿元,净利润为224.2亿元,同比仅增长2.3%,归属于股东的净利润为149.96亿元,同比增长6.11%。

  虽然营收和利润仍能保持增长,但碧桂园地产业务的盈利水平却在下滑。上半年,地产业务毛利率为19.7%,比去年同期的24.27%下降4.57个百分点,也低于2020年全年毛利率21.8%。

  净利率方面,上半年净利润224.2亿元,净利润率9.52%,比去年同期的11.8%下降2.28个百分点。

  而这并不会是碧桂园地产业务利润率的最低点。碧桂园常务副总裁程光煜在中期发布会上称,2020年和2021年获取的项目毛利率水平大概在20%-25%,预计毛利率的最低点将出现在明年。

  2019年开始,碧桂园加大对项目管理、工程质量及安全的投入,导致“2019年下半年之后,项目质量大幅度提升”。但这些投入,造成毛利率降低,其实从侧面反映了碧桂园在修正之前的“高周转”,从追求利润到追求安全和质量的转变。

  对于70%的红线,杨国强铭记于心,而来到阳光城的吴建斌,在本该收缩战线的时候,却疯狂加杠杆,最终也没有挽救阳光城陷入债务危机的境地。

  泰禾、新力、蓝光、阳光城……这些曾经中国地产界的黑马,碧桂园的效仿者们,在狂飙突进后要么破产倒闭,要么陷入流动性泥潭。速度蒙蔽了双眼,对规模和财富的追求,将他们推向了债务深渊。

  可以说,三道红线就像是一个全面的体检表。对于过往过度依赖杠杆的房企,无疑是一道紧箍咒;而对于财务稳健型企业,虽然也有巨大压力,但在行业出清后,这些企业有望“剩者为王”。

  “高周转”令碧桂园快速称霸地产江湖,但深扒其财务数据,可以看出,其家底殷实,财务相对稳健。

  2021年上半年,三道红线中,碧桂园剔除预收账款后的负债率为78.5%,高于70%的红线;而更能反映地产企业健康状况的净负债率方面,碧桂园仅为49.7%,甚至低于保利的58.6%;现金短债比达到1.9倍,足够覆盖短期偿债需求。

  此外,碧桂园当期融资成本下降17个BP,达到5.4%,虽然相较中海、华润、招商蛇口、保利等央企还有一些差距,但在民企地产公司中优势明显。

  “三道红线”高压下,房企借新还旧的链条被斩断,现金储备成为续命的重要粮仓。

  现金储备方面,今年上半年,碧桂园手握1862.4亿元现金,较之“现金王”万科的1869.86亿元也不遑多让。

  “家里有矿,心里不慌。”不仅现金充足,碧桂园还有巨量已售未结算资源。中国房产交易普遍为预售制,客户签订合同后交付的订金、首付款等被纳入“合同负债”,交房后陆续转为营收和利润。

  因此,合同负债不仅不能看做“风险雷点”,而应是未来的业绩的增长空间。2021年上半年,碧桂园合同负债高达7243亿元,是恒大的3.36倍,融创的2.27倍,华润置地的3倍。

  由于我国房产交易以预售制为主,因此不能只看负债总额,更要看其负债结构和融资成本。

  对比来看,碧桂园、万科、中国恒大、总负债均超过1.5万亿,分别为1.74万亿、1.59万亿和1.97万亿。

  但从负债结构来看,万科和碧桂园均以成本较低的长期借债为主。今年上半年,碧桂园短期负债在有息负债中的占比由29.5%下降至26.8%,使其现金短债比上升至1.9倍,短期债务偿还的压力进一步减轻。

  另一方面,碧桂园仍旧重仓三四线。今年上半年,碧桂园拿了219幅土地,花费884亿元,其中,62%分布在三四线城市。

  碧桂园获取的“面粉”代价低廉。2021上半年,万科拿地均价7213元/平方米,而碧桂园仅为3346元/平米。

  农民出身的杨国强有深厚的乡土情结:“随着农民工工资的上升,他们也有改善居住的需求。但他们不会在房价骇人的大城市买房,也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住,因此,最大可能会在有学校和医疗配套、房价在1万元/平方米以下的城镇居住。”

  深耕三四线,让碧桂园避免和其他头部企业正面交锋,较低的土地成本,也相对降低了项目的资金成本。

  虽然被外界看做“高周转”鼻祖,但碧桂园始终保持财务铁律,这让其在融资寒冬和政策高压期,能够从容应对,甚至可以逆势扩张。

  在过去的房地产黄金十年,地产企业狂飙突进,地产商人们疯狂掘金,跨界多元化搞的不亦乐乎,足球、汽车、金融、IT、文旅、代建、酒店、养老、物流……行业之多,跨度之大,令人应接不暇。

  回望过去的十年,房企多元化可谓九死一生,成功者屈指可数,拖入生死边缘的却不在少数。

  目前来看,入局物管、代建仍是最优选,因与地产主业强相关,甚至可以说是对地产产业链的上下游进行延伸拓展。

  而物业则是房企成长历程中的普遍选择,更成为当下地产寒冬期的核心资产,很多房企选择变卖物业资产续命。

  碧桂园服务(HK:06098)则是当下物业江湖的“巨鳄”,物业和地产主业息息相关,碧桂园庞大的地产业务为物业提供了广袤的沃土。2021年上半年,碧桂园服务营收115.6亿元,同比增长84%,稳坐中国物业第一把交椅。

  在行业低谷期,碧桂园服务大笔收购,蓝光嘉宝、富力物业、花样年彩生活服务……都被收入麾下。截至上半年,公司合约、在管面积分别高达12.1亿平米和6.4亿平米。

  起步早,发展迅猛,碧桂园成功在地产存量时代构建了新的商业版图,并且在持续创造收益。与此同时,和恒大等房企激进多元化的策略不同,碧桂园其他非地产业务的投资相对克制。

  现代农业、科技小镇以及机器人是碧桂园选择的方向,在布局策略上,碧桂园选择和科研机构、高校、企业合作,并通过成立产业基金进行投资。

  虽然这些业务还未能盈利,但碧桂园多元化鲜有超大规模的投资金额。相比较而言,恒大搞汽车就花了近500亿,2018年至今亏损184亿元;玩足球花了130亿,亏损76亿元;再加上大手笔布局的文旅、亏损85亿港元割肉的恒腾网络、陷入困境的恒大人寿……

  和恒大等房企相比,碧桂园的多元化路径相对清晰和聚焦。而且别忘了,碧桂园服务已经可以每年贡献30多亿的利润,且还在高速增长。

  在中国乃至全球房地产发展的商业史中,碧桂园都是极为特殊的一个,也是值得业界学习和反思的参照物。

  极致的高周转模式造就了庞大的地产王国,成立30年就已坐稳“宇宙第一房企”,但也留下了被人们诟病和担忧的房屋质量,以及令外界批判的企业文化。

  碧桂园还远不能称得上是一家伟大的企业,但目前来看,它在商业上无疑是成功的。地产扩张期,效仿碧桂园者趋之若鹜;而在地产收缩期,能够逆周期扩张的少之又少。

  碧桂园不用为“活下去”发愁,更能在寒冬期积蓄扩张的能量,应该说,这是多年前瞻性战略布局的成果。

  走过地产江湖三十载,舆论的差评和商业的成功,一直在萦绕着这家极富争议的企业,它却并未步任何一家失败房企的后尘。